Los vicios ocultos en una compraventa

Como Director y Responsable de los Peritos Judiciales de AIF, son muchas las dudas que nuestros peritos nos plantean en este tipo de periciales.

Los vicios ocultos de la cosa vendida son todos aquellos que en el contrato de compraventa el vendedor realiza la venta de un objeto distinto al pactado que lo hace inh谩bil para que cumpla la finalidad para lo que ha sido adquirido, esto tambi茅n se llama acci贸n aliud pro alio (Cosa distinta). Los vicios ocultos son posibles defectos que se encuentran en una cosa y que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. Cuando el comprador detecta que hay alg煤n vicio oculto, tiene la libertad de poder reclamar la reparaci贸n, la indemnizaci贸n y perjuicio en caso de mala fe o tambi茅n se podr铆a hacer la resoluci贸n del contrato de compraventa.

La acci贸n quanta minoris: consiste en rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos, por la valoraci贸n de los vicios ocultos.

El C贸digo Civil dice sobre los vicios ocultos en su Art. 1484 (por vicios oculto se entiende aquellos desperfectos que pudiera tener aquel objeto, producto o cosa vendida y que fuesen dif铆ciles de percibir a simple vista por el comprador).

Los peritos deber谩n ser objetivos en el informe y poner de manifiesto la existencia de unos posibles vicios ocultos de los cuales se le informa al perito de que no ten铆an constancia el comprador en el momento de realizar la compraventa. El perito a parte de toda la documentaci贸n necesaria como, Presupuestos, Documentaci贸n gr谩fica, videos de inspecci贸n de las zonas afectadas y lo mas importante el perito tiene que realizar una visita de inspecci贸n visual, donde se muestran las diferentes patolog铆as, deficiencias y desperfectos.

Hay que tener en cuenta tambi茅n si falta mantenimiento, cuando no se lleva a cabo los trabajos o mantenimiento adecuados con el paso del tiempo se ven afectados, los vicios ocultos m谩s comunes son sobre los defectos hallados en viviendas c贸mo, por ejemplo, patolog铆as constructivas, y en veh铆culos de segunda mano. Hay que tener en cuenta que hay un plazo de caducidad de 6 meses para las acciones de saneamiento o vicios ocultos, establecidos para poder reclamar ya sea en la adquisici贸n de una vivienda como en la compra de un veh铆culo usado.

El dictamen pericial es una de las pruebas m谩s importantes que se puedan presentar en un proceso judicial, las pruebas pueden provenir de cualquiera de las partes y un litigio para defender su posici贸n, pero tambi茅n puede ser incluso solicitado directamente por la autoridad judicial. Cuando se redacta un informe pericial conviene aclarar que nos estamos refiriendo cuando hablamos del informe t茅cnico pericial o dictamen.

hay que pensar que se trata de un documento que refleja el estudio, an谩lisis y conclusiones a las que ha llegado un especialista en una determinada materia (el perito).

El lenguaje utilizado por el perito debe de tener un car谩cter t茅cnico y sin ambig眉edades, pero a la vez se debe procurar que el documento puede ser entendido por cualquier persona que no tenga los especiales conocimientos que otorga al experto la condici贸n de perito. Lo que no debe hacer nunca un perito en su informe pericial es opinar sobre hechos o circunstancias, sino realizar y compartir juicios en base a razonamiento objetivos basado en sus especiales conocimientos.

El perito debe ser objetivo y no declarar de manera favorable a una de las partes pues de lo contrario ir铆a en perjuicio de su credibilidad. Es importante mantener la calma, la credibilidad que transmite un perito es el respeto y cortes铆a que demuestra, incluso en casos de cierta tensi贸n, siempre el perito deber谩 de mantener la compostura y no caer en discusiones subidas de tono o enfrentamientos.

Conclusi贸n: Las conclusiones es que el contenido de un informe pericial de los vicios ocultos es de una exposici贸n de hechos y reflexiones que nacen de los conocimientos del perito.

En definitiva, en todas aquellas operaciones de compraventa entre particulares con productos de segunda mano los riesgos de que existan vicios ocultos son frecuentes.

Autor:聽Fernando Lara, Vicepresidente de聽AIF (Asociaci贸n Profesional Colegiar de Asesores de Inversi贸n Financiaci贸n y Peritos Judiciales), cuenta con una Acreditada Experiencia C贸mo Perito judicial en el desarrollo de varias especialidades, Fernando es Director de Peritos Judiciales de AIF, Profesor externo de mediaci贸n concursal 聽聽en la Universidad La Laguna (ULL), y en los masters de peritaje judicial de la UCAM Universidad Cat贸lica de Murcia), Director Adjunto y聽Profesor de Formaci贸n del Instituto de Formaci贸n y Reciclaje Internacional. 聽Ha sido reconocido varias veces por su gran trayectoria profesional.