Fernando Lara, Director General de PERITOS LARA y Vicepresidente de AIF Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión Financiación y Peritos Judiciales, cuenta con una Acreditada Experiencia Cómo Perito judicial en el desarrollo de varias especialidades. Fernando es Director de Peritos Judiciales de AIF, Profesor Mediador y Profesor en Análisis del Perfil Criminológico (Criminal Profiling) de la Universidad La Laguna (ULL), (colaborador con la UCAM Universidad Católica de Murcia), Colaborador en materia de Taller Pericial con la Escuela Judicial del (C.G.P.J.) Consejo General del Poder Judicial. Director Adjunto y Profesor de Formación del Instituto de Formación y Reciclaje Internacional.  Ha sido reconocido varias veces por su gran trayectoria profesional.

Mucho de nuestros Peritos me preguntan que cuando le hacen un encargo Pericial para recurrir una “paralela” de Hacienda sobre una vivienda. ¿Cómo se realiza la comprobación de Valores?

Hay que decir que existe un procedimiento administrativo en el que, la administración pública puede realizar una comprobación sobre la compraventa y declaración de impuestos de transmisiones patrimoniales. Esto se produce cuándo una propiedad se ha comprado y/o tributado por debajo del valor fiscal o del valor tasado, en estos casos Hacienda notifica al obligado tributario con una paralela, añadiendo una documentación para realizar alegaciones.

En estos casos el contribuyente puede recurrir aún procedimiento de tasación pericial contradictoria, siempre que Hacienda le exige pagar más por él (ITP) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por la compra de un inmueble. Un Perito podrá realizar una tasación pericial contradictoria para combatir y corregir la valoración de la Administración, tal y como establece el Artículo 57.2 de la Ley General Tributaria.

Tras realización de las alegaciones y la designación del tasador, Hacienda dará un plazo de un mes, a contar desde que recibe la notificación para presentar una tasación pericial.

Una vez que se presente la tasación puede darse dos posibilidades:

1. Cuando el valor tasado es más de un 10% más bajo que el valor comprobado por Hacienda.

En este caso Hacienda notificará a un nuevo tasador para que, de una nueva valoración independiente, el resultado quedará fijado para la liquidación, teniendo en cuenta que si supera un 20% el valor declarado el cliente deberá aportar los gastos del tercer perito.

2. Cuando el valor tasado es menor de un 10% más bajo que el valor comprado por Hacienda.

Hacienda dará por bueno el valor y el procedimiento se parará.

• El 10% del cálculo no es con esa actitud, sino qué es dividir el valor comprobado entre 1.1.

A partir del 1 de enero de 2022 cuando el comprador realice una transmisión de un inmueble deberá estar atento a la valoración que hace Hacienda de los inmuebles, además se prevén aumentos de litigios ya que hay una sentencia del Tribunal Supremo que establece que métodos similares a los que establece la nueva normativa no son idóneos, el Tribunal Supremo ratifica que es necesaria la visita al inmueble para determinar su valor. El Tribunal Supremo ha reiterado que, las valoraciones de bienes inmuebles que efectúen la Administración Tributaria, es necesario la visita personal y directa del perito de administración para determinar el valor real del mismo, esta sentencia del Tribunal Supremo se dictó el día 21 de enero de 2021 que versa sobre la necesidad de inspeccionar los bienes inmuebles que son objeto de tasación cuando la administración pretenda establecer el valor real de aquellos, mediante el método del dictamen de peritos, en los procedimientos de comprobación de valores.

Hay que decir que Hacienda realiza su propia valoración de las viviendas, basándose en el valor catastral y un coeficiente que atribuyen según donde se encuentra la vivienda. Por eso si se ha compra una vivienda por debajo del valor qué le atribuye Hacienda es probable que Hacienda reclame una liquidación complementaria.

El valor catastral siempre se fija con la utilización de algunos criterios que entre otros está el valor de construcción obtenido de la referencia de Coste de Construcción de la agenda de la construcción corregido en función de las particularidades del inmueble estudiado, desglose de construcción PEC, Los Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble, Honorarios Técnicos por proyecto y dirección de obras, Coste de Licencia y Tasa de la Construcción, importe de Prima de Seguro obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para el cálculo de dichas primas, Gastos de Administración del promotor y los gastos debidos a otros estudios necesarios. La ubicación o el valor del suelo entre otros.

Los criterios que utiliza la Sede del Catastro al momento de calcular el valor catastral son los siguientes:

• Ubicación del inmueble
• La situación urbanística que tenga el inmueble
• La calidad de construcción la regla renovaciones o reforma a la que haya sido sometido el inmueble.
• Los años de antigüedad de la edificación además del valor histórico o artístico.
• El valor catastral también puede variar por cualquier modificación que se haga en los alrededores del inmueble, con lo que esto también haría variar el impuesto de bienes inmuebles (IBI).

A partir del 1 de enero del 2022, Hacienda aplica unos valores de referencia que se recoge en la Sede Electrónica del Catastro y qué substituye al valor real.

Hay que decir que una tasación es una valoración realizada por un profesional experto en una materia, es decir el valor de mercado que tiene un bien en el momento en el que se realiza y si informe pericial de tasación. una tasación se realiza principalmente cuando el contribuyente desea saber el valor del inmueble, además cuando hay discrepancias con las valoraciones que la administración le da a un inmueble, es cuando se realiza la tasación pericial contradictoria. Esto es un derecho que cualquier contribuyente puede ejercer cuando no esté de acuerdo con el valor comprobado por la Administración de los bienes y derechos que se transmite. La tasación debe ser realizada por un profesional de acreditada experiencia.

Para presentar una tasación pericial contradictoria lo primero que hay que hacer es realizar la solicitud en la que se deje constancia qué se desea promover una tasación pericial contradictoria, una vez tramitada la solicitud, la administración abre expediente y requerirá al interesado que designe un perito experto que será el que vaya a realizar la tasación. El perito debe ser titulado y con la experiencia necesaria en el campo en el que se va a realizar la valoración.

La Ley General Tributaria, o Ley 58/2003 del 17 de diciembre, regula el procedimiento de la tasación pericial contradictoria en su Artículo 135.

El Real decreto 1065/2007, del 27 de julio ha desarrollado el procedimiento para la tramitación de la tasación pericial contradictoria.

El método de tasación más utilizado por los especialistas suele ser:

1º)  EL MÉTODO DE COMPARACIÓN: Básicamente costa de un valor de mercado a un inmueble en base a cómo está valorados otros bienes similares, Para poder establecer un valor de mercado.

2º) EL MÉTODO RESIDUAL: Suele ser usado cuando no es posible encontrar un bien con características similares con el cual establece una comparación. Se utiliza principalmente para inmuebles, este método consta en calcular el valor del inmueble que tendría la construcción una vez finalizada restándole todos los gastos que conlleve su culminación.

3º) EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN: Este método se utiliza cuando un inmueble es capaz de producir rentas las cuales son calculables. costa de valorar un inmueble en base a la actualización de la fecha de tasación de toda la renta netas generadas, este método se suele usar en inmuebles de explotación de negocio.

4º) EL MÉTODO DE COSTE: Este es un método menos usado, suele aplicarse como una comprobación del método de comparación y prácticamente es el cálculo de reemplazo o reposición del bien que se está pasando.

En relación con el pago de la tasación pericial contradictoria debe abonarla la parte que solicitó el informe presentado en la controversia, de manera que el contribuyente tendrá que pagar los gastos de la tasación contradictoria. Por otra parte, la administración asume los gastos de comprobación del valor a través del pago a terceros.

Un ejemplo de una tasación pericial contradictoria sería que el contribuyente declara que posee un bien inmueble valorado en 90.000 € y la administración valora el bien en 150.000 €, en esta situación el contribuyente no está de acuerdo con la valoración realizada y presenta la respectiva solicitud para llevar a cabo una tasación.

En este caso el perito designado por la administración coincide y estima que el bien se valora en 150.000 €, el perito designado por el interesado valora el inmueble en 100.000 € .

En este caso a no darse el cumplimiento de los supuestos requeridos es cuando se cumple con la diferencia de valoración inferior a 120.000 €, pero la diferencia no es menor del 10% Es por ello que se designó un tercer perito quién valora el inmueble en 125.000 €, de forma que la valoración realizada por el tercer perito podrá usarla para calcular la base de liquidación, de esta manera cómo la diferencia entre la transacción dada por el perito de tercero y el valor declarado por el contribuyente superó el 20% sería el contribuyente quién deberá pagar los honorarios al tercer perito.

Conclusión: Una tasación pericial contradictoria es un procedimiento administrativo especifico en el que el contribuyente puede acudir cuando no esté conforme con la valoración de los bienes y derechos resultantes de los valores realizados por la administración.

En definitiva, sí necesita una tasación pericial contradictoria confíe en un experto además podrá asesorarle en todo el proceso de recurso ante la administración.

Autor: Fernando Lara, Director General de PERITOS LARA y Vicepresidente de AIF Asociación Profesional Colegial de Asesores de Inversión Financiación y Peritos Judiciales.