A veces mis alumnos me preguntan cómo se valora un inmueble si no coincide las superficies.

En más de una ocasión los peritos nos encontramos en caso especiales como la diferencia de mediciones entre catastro y registro y por eso muchas veces algunos se preguntan ¿Cómo es posible que la finca no sea igual en el Catastro que en el Registro?

Cuando la superficie de un inmueble no coincide el Catastro con el Registro de la Propiedad sucede…

La definición del Catastro y Registro de la Propiedad seria las siguientes:

El Catastro es un Organismo dependiente del Ministerio de Hacienda que tiene la función de servir de registro administrativo de todos los inmuebles de España, incluidas las fincas rústicas.

El objetivo principal de este registro es servir de base para la aplicación de impuestos como el IBI, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Referente al Registro de la Propiedad es un Organismo dependiente del Ministerio de Justicia que garantiza la titularidad de un inmueble a través de su inscripción en dicho registro.

La diferencia con el Catastro es que el Registro es quien garantiza y demuestra la propiedad de una finca, no teniendo esta capacidad el Catastro. Se trata por tanto de entidades independientes.

¿Qué ocurre si existe diferencia entre los metros cuadrados de un inmueble en el registro de la propiedad y la cifra que le figura a Hacienda?, ¿cómo se puede subsanar?

En caso de que no coincidan, se deberá realizar una medición de la finca para comprobar dónde está el error y proceder a subsanarlo, es necesario que los Peritos Tasadores realice la medición de la finca en cuestión y hacer la comprobación pertinente.

Siempre prevalece la Escritura (Registro de la Propiedad) sobre los datos que contenga el Catastro.

Cuando la superficie comprobada sea igual que la catastral, pero superior a la registral (menos superficie registrada que la real). La superficie catastral coincide al haberse realizado una revisión, que afecta al pago del IBI, pero no altera los datos del registro de la propiedad.

Si no excede de un 20% se adoptaría la superficie comprobada.

Si excede de un 20%, en la actualidad, se adoptaría la superficie menor, en este caso la registral.

Cuando la superficie del inmueble no figura ni en el catastro ni en el registro. A nivel catastral solo afecta al pago correspondiente del recibo de contribución.

Cuando no aparece en el registro significa que no se ha inscrito nunca y puede darse en casos tanto de inmuebles unifamiliares como de un inmueble plurifamiliar o piso.

En caso de inmuebles en edificios plurifamiliares, suele darse cuando el edificio en principio era considerado como un único inmueble y con el tiempo se ha procedido a realizar una división en varios inmuebles; muchas veces sucede que no se ha inscrito el cambio registralmente y habrá que realizar este cambio vía notarial.

Cuando es una vivienda unifamiliar, se puede dar el caso que sea de obra nueva y no se haya inscrito el final de obra y la declaración de obra nueva, por lo que hay que proceder a la misma. Al realizar la inscripción saldrá reflejado primero en el registro y después en el catastro.

Cuando se encuentra construida hace mucho tiempo en suelo rústico hay que proceder a su legalización realizando un proyecto de declaración de obra antigua, se procede al levantamiento de planos con su medición correspondiente para poder inscribirla en el registro.

Es por esto, que en caso de que existieran desigualdades entre sus datos, la entidad prevaleciente sería el registro de la propiedad. Dados los múltiples errores y discrepancias entre ambos organismos, se creó la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, cuya finalidad era la coordinación de información entre ambos registros, y que obligó a los propietarios de inmuebles a igualar las condiciones de sus viviendas, siempre y cuando se inmatriculase una finca o se llevasen a cabo operaciones de reordenación de terrenos.

Es por ello por lo que, en la actualidad, la cartografía de la Dirección General del Catastro sirve de base para la inscripción de viviendas en el registro de la propiedad, por lo que, si la diferencia entre el catastro y lo reflejado en la escritura de constitución difiere en una proporción mayor al 10%, se paralizaría la inscripción hasta la subsanación del error mediante la incoación de un expediente hipotecario por parte del notario.

De igual manera, en inmuebles que ya constan inscritos, se puede proceder a la subsanación de errores de manera voluntaria, mediante la solicitud de un procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación, pudiendo utilizar para 2 ello las distintas vías recogidas en el artículo 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Tengo que decir que casi nunca coinciden los datos catastrales con los registrales. Como ya he explicado, las dimensiones que valen son las reales, por eso es importante comprobar y realizar mediciones, ya que dependiendo de la superficie puede variar el precio.